Процедура передачи прав на квартиры в строящихся домах требует от участников сделки строгого соблюдения юридических регламентов, особенно когда речь идет о защите интересов несовершеннолетних. Эту тему подробно прокомментировала в интервью RT Валентина Восканян, занимающая пост директора по правовым вопросам Level Group.
Суть механизма переуступки заключается в том, что дольщик не продает уже готовую недвижимость, а передает новому лицу свои права по договору долевого участия (ДДУ). Фактически покупатель получает право требовать передачи объекта после того, как застройщик завершит строительные работы. По словам Валенты Восканян, такие операции возможны в временном промежутке между регистрацией первичного ДДУ в государственных органах и моментом подписания акта приема-передачи объекта. Важным условием является финансовая чистота сделки: договор должен быть либо полностью оплачен, либо задолженность по нему должна быть официально переведена на нового участника, что требует обязательного согласия со стороны застройщика. Кроме того, любая уступка прав подлежит регистрации в Росреестре.
Особую сложность представляют сделки, где собственником прав по ДДУ является ребенок. В этом случае Валентина Восканян подчеркивает необходимость получения предварительного одобрения от органов опеки и попечительства. Данная структура обязана проанализировать условия договора, чтобы убедиться в отсутствии ущерба для имущественного положения несовершеннолетнего. Процесс рассмотрения заявки занимает до 15 дней. При этом эксперт отмечает, что универсального требования о покупке ребенку жилья равной или большей площади не существует — каждый случай рассматривается индивидуально. Что касается подписания документов, то для детей младше 14 лет это делают родители или законные представители, а подростки в возрасте от 14 до 18 лет могут подписывать бумаги самостоятельно, но только при наличии письменного разрешения своих опекунов.
Отдельный блок юридических рисков связан с использованием материнского капитала при оплате строящегося жилья. Валентина Восканян разъясняет, что наличие разрешения от органов опеки не освобождает семью от обязанности выделить доли всем членам семьи в праве собственности на купленный объект. Здесь важно учитывать сроки: обычно на оформление долей дается шесть месяцев после подписания передаточного акта. Если же покупка совершалась с применением субсидий, срок может начать отсчитываться только после закрытия кредита и снятия обременения. До момента фактической передачи квартиры по акту оформить право собственности и распределить доли, как правило, невозможно.
Специалист также предостерегла от заблуждений относительно исполнения обязательств по маткапиталу. Попытки компенсировать права ребенка через зачисление денег на его счет или выделение долей в другой недвижимости семьи не считаются автоматическим выполнением требований законодательства. Закон прямо предписывает оформлять в общую собственность именно тот объект, который был приобретен с использованием государственных средств. Таким образом, при планировании переуступки необходимо детально изучать условия каждого ДДУ, метод оплаты и учитывать правовые позиции всех членов семьи.
