Совместное участие в выплате кредита за недвижимость, приобретенную до заключения официального брака, несет в себе серьезные правовые риски для одного из супругов. О тонкостях распределения финансов и защите прав партнеров рассказала Валентина Восканян, занимающая пост директора по правовым вопросам Level Group, в интервью для RT.
Главная юридическая коллизия заключается в том, что сам объект недвижимости не трансформируется в совместно нажитое имущество только потому, что платежи продолжались в период брака. Согласно позиции Верховного Суда России, если право собственности возникло до свадьбы, то ни окончательный расчет с банком, ни регистрация прав в период семейной жизни не меняют юридическую природу этого актива. Квартира остается собственностью того лица, на которое были оформлены кредитный договор и документы на жилье.
Валентина Восканян подчеркивает: факт совместного проживания или ведения общего быта не дает второму партнеру автоматического права на квадратные метры или долю в собственности. Однако и полное отрицание прав второго супруга было бы ошибочным. Если удастся подтвердить наличие договоренности о совместной покупке и факт внесения личных средств, можно требовать признания права на долю.
При этом процесс возврата денег может быть крайне сложным. Если «неофициальный» супруг перечислял средства на погашение чужого кредита или вносил часть первоначального взноса, вернуть эти суммы можно только через судебный иск о неосновательном обогащении. В этом случае истцу придется доказывать каждую транзакцию с помощью банковских выписок. При этом существует серьезная угроза: суд может расценить финансовую помощь как добровольное пожертвование, совершенное в силу личных отношений и без встречных правовых обязательств.
С момента регистрации отношений в ЗАГСе все доходы супругов — от зарплат до предпринимательской прибыли — становятся общим бюджетом. Таким образом, использование семейных денег для закрытия личного добрачного долга одного из партнеров фактически является расходованием общих ресурсов на чужие обязательства.
В случае расторжения брака второй супруг не получит право собственности на квартиру, но, опираясь на закон и судебную практику Верховного Суда России, имеет право на денежную компенсацию. Размер выплаты рассчитывается следующим образом: берется общая сумма основного долга и процентов, выплаченных банку именно в период официального брака, эта сумма делится пополам, и собственник обязан вернуть второму супругу его часть.
Существует лишь один сценарий, позволяющий претендовать на долю в самой недвижимости. Это происходит, если за счет общих накоплений или личного труда второго партнера были проведены масштабные реконструкции, капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения, которые существенно подняли рыночную стоимость жилья.
Для минимизации конфликтов Валентина Восканян рекомендует придерживаться следующих стратегий:
Если ипотека берется до официального брака, наиболее безопасным вариантом будет оформление недвижимости в общую долевую собственность с одновременным становлением созаемщиками в банке (в пропорции финансового участия каждого).
Если квартира уже принадлежит одному человеку, а после свадьбы семья планирует платить по кредиту вместе, оптимальным инструментом станет нотариальный брачный договор.
В таком документе супруги могут заранее закрепить распределение долей в зависимости от объема выплаченного долга или установить фиксированный размер компенсации, которая будет выплачена при разводе.
Напомним, что ранее в Государственной Думе упоминалось о возможности предоставления ипотечных каникул определенным категориям семей с 1 сентября.
